分析称房子产权续期收费是必然 应设不同费率

2015-03-12 08:51来源?#20309;?#30693; 字体:
?#34892;?#24744;一直以来对【德阳6城网】的关注与支持。原创作品谢绝转载!

随着政府保护合法收入,创造条件让更多民众拥有财产性收入,特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰,再加上城镇?#29992;?#20303;房?#26434;?#29575;已达90%,70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则,有偿续期是必然的,但续期费用按市场地价较高折扣收费也是必然的。?#26434;詵亲?#20303;房(特别是两套以上住房),由于多享受了公共服务、多占用了社会资源,续期费率自然也该提高。

在原先的《房地产产权证书?#20998;?仅标有土地70年使用期限的起止时间,而无房屋所有权的起止时间,而在新版《不动产权证书》上,明确设置的“使用期限”一项,引起广泛关注,甚至有媒体报道称,设置“使用期限”一栏,意味着“全国业主变房客”。对此,国土部部长姜大明?#29616;?#26085;在十二届全国人大三?#20301;?#35758;第二次全体会议前回答记者提问时表示,证书有权利类别,包括房屋所有权和土地使用权,“使用期限”是登记土地使用期限,房屋所有权是没有期限的。

按姜部长的说法,则70年仅是业主行使土地使用权的时间,而业主对房屋则拥有无限期所有权。不过,?#25910;?#27604;较迷惑,既然土地所有权是政府的,业主只交了70年使用权费用,那么,使用权到期后,政府完全可行使所有权,将土地无偿收回。相应的,业主也可行使所有权,将地上建筑物拿走。问题是,谁都知道“房随地走”,房屋所有权必然受到土地使用期限的牵扯,这是无法避开的。于是,业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

之所以在新版《不动产权证书》上明确设置“使用期限”一项,国土部的解释,是为了更加醒目地标明土地使用期限,提醒业主在使用期限到期前及时去续期,以实现?#26434;?#25151;屋的所有权。?#29575;?#19978;,这一点在相关法律中已有规定,《城市房地产管理法》第二十二条规定,“土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准”。言下之意,现在所?#26032;?#30340;房子到期后,业主有优先续约权,只要业主还要,别人就不能要,业主不要,则别人才可以要。

这一思路,便是2007年《物权法》149条明确规定的,即“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但续期的细则,特别是收费标准则就不明确了。

1987年之前,“土地不准租赁和买卖”的原则已经上升到了谁也不敢碰的意识形态高度,否则便会触?#24863;?#27861;。但是,外资进来后要盖房子,不能让人家悬在空中,于是就借鉴了我国香港地区的土地批租制度。在我国内地,这一尝试最先是?#30001;?#22323;1987年土地有偿出让开始的,并经过1987年4?#38534;断?#27861;》的修正,规定“土地使用权可以转让”,从而确立了所有权和使用权分离的土地出让模式。

因此,70年产权只是当年?#26412;駝率?#30340;暂行规定,却一直沿用?#20004;?再加上当年私人房屋不多,还没有多大必要考虑“70年后怎么办”的问题。关于这一点,?#22303;?007年看似绕不开的《物权法》发布也有意无意地避开了,仅仅提出“自动续期”,但没有提续期的具体标准。用?#26412;?#22823;学国家发展研究?#33322;?#25480;周其仁的话?#27492;?就是“改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着,这是渐进改革的结果,留给未来解决”。

随着政府保护合法收入,创造条件让更多群众拥有财产性收入,特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰,再加上“房改”(公房归个人)和上世纪90年代以来住房市场的高速发展,如今我国城镇?#29992;?#20303;房?#26434;?#29575;已经达到了90%,70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。如何续期,目前来看有两种模式,一是房随地走,政府补偿,即政府行使所有权,到期后收回土地,并对地上建筑物按?#27426;?#25240;旧给予补偿;二是重签合同,续缴出让金,即按市场地价或?#27426;?#25240;扣缴纳出让金,可以一次补交或每年收取。

?#25910;?#35748;为,第一种模式不符合保护私有产权的大方向,第二种可行?#21592;?#36739;高,但按市场地价100%补交可能性不大,特别是一些只有一套自住房的业主,按市场价较高折扣补交来续期是大概率事件。上世纪80年代末,深圳以20年产权出让了一些使用权限为20年的商用土地,2001年前后,这些用地陆续到期。2002年至2004年,深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件,但没有任何业主响应,原因就是“价格太高了”。2004年,深圳发布《深圳市到期房地产续期若干规定》,重新划定补缴标准,补缴地价下降为公告基准地价的35%。由于补交额可承受,拖欠地价无法转让,在实现资产收益需求的情况下,业主通过补缴获得了续期。

有偿续期是必然的。一方面,续期意味着重新获得?#27426;?#24180;限的土地使用权,需向土地所有者缴纳使用费或土地租赁费;另一方面,国有土地出让是政府公共服务融资手段,土地价格仅包含了政府免费提供70年公共服务的贴现值,70年后若要继续享受公共服务,就需向政府缴纳公共服务使用费,作为政府提供公共服务的资金来源;再者,部分地价上涨是城市人口集聚和公共服务完善的体现,而不是个人投入所?#38534;?/p>

但续期费用不会太高,按市场地价较高折扣收费也是必然的。按市场地价收费不符合“让更多群众拥有财产性收入”的政策导向;况且只有一套自住房的?#29992;?并无财产性收入,很多缴不起市场地价;最后,要从?#29992;?#32508;合税负、社会保障的角度看待续期费用问题。税收和土地使用费都是政府提供公共服务的资金来源,而在流转税制下,?#29992;?#25215;担了绝大部分税负,再加上社会保障幅度并不高,住房拥有“低成本、高价值”发挥了缓冲高税负、冲抵社会保障的角色。

因此,土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则,而?#26434;詵亲?#20303;房(特别是两套以上住房),由于多享受了公共服务、多占用了社会资源,续期费率自然也该提高,这?#29575;?#19978;就是房产税,也是土地财政向税收型财政转型和公共财政的建设。

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